Берлиннің үлкен тұрғын аудандар бойынша құзыреттілік орталығының зерттеушісі, қала жоспарлаушы Мария Мельникованы «Тек панельдер емес: жаппай тұрғын үйлердегі неміс тәжірибесі» өзінің ресми сайтынан жүктеуге болады masshousing.ru.
Жоғары экономика мектебі ұйымдастырған кітаптың онлайн-таныстырылымы мен талқылауы 2020 жылдың 16 желтоқсанында сағат 19: 00-де өтеді. Толығырақ мына жерде.
Шығыс Германияда жекешелендірілген тұрғын үйдің үлесі (3,5%) өте төмен, өйткені жеке жалға алушылар ғана пәтерлерін жөндеуден кейін 1 е.м. үшін 1000 евро бағамен сатып алғысы келді. (БЕНН, 2007, 29-бет).
Жаппай құрылыс дәуіріндегі үйлер шамамен бір уақытта салынды. Сондықтан көптеген ғимараттардың техникалық жағдайын бір уақытта қалпына келтіру қажет. Бұл тұрғын үйді жаппай дамыту аудандарының одан әрі дамуын ұйымдастырудағы ең өршіл және қиын міндеттердің бірі.
Германияның ерекшелігі - панельді аудандардағы қордың негізгі бөлігі ірі меншік иелеріне тиесілі (тұрғын үй компаниялары, кооперативтер). Бұл қорды жаңарту процесін ұйымдастыруды жеңілдетеді. Меншік иелерінің қоғамдастығының орнына бір ұйым, әдетте, қаржылық жағынан тұрақты болады. Германияда ғимараттарды жаңғыртудың тағы бір тәжірибесі бар - көптеген ғимараттардағы пәтерлер жеке тұлғаларға тиесілі тарихи кварталдардағы тұрғын үй қорын қайта құру. Мұндай аумақтармен жұмыс істеу үшін заңнамалық деңгейде қайта құру процестерімен - санитарлық аумақпен (Sanierungsgebiet неміс) және оңалту агенттігімен (Sanierungsträger неміс) жұмыс істеу схемасы құрылды. Бұл тәжірибе Ресей үшін қызықты болуы мүмкін.
Ұлттық тұрғын үй қорын сақтау және жаңарту Германия ұлттық экономикасын дамытудың басты міндеттерінің бірі болып табылады. Тұрғын үй қоры тек меншік иелерінің ғана міндеті емес, мемлекет маңызды рөл атқарады. Бұл меншік иелері өз ғимараттарының техникалық жағдайын жақсарту үшін тиімді шаралар қолдана алатын жағдайлар жасайды.
Тұрғын үй қорын сақтау және жаңарту - қала құрылысы тұжырымдамаларын жасаудағы басты тақырыптардың бірі. Қалалық билік үшін бұл міндет жаңа құрылысқа қарағанда жиі маңызды, өйткені тұрғын үй қорын пайдалануға беру көрсеткіштері, әдетте, қалада бар пәтерлердің 1% -нан аспайды.
Германияның Федералды Даму Банкі KfW ғимараттарды энергетикалық жаңартуда маңызды рөл атқарады. 1990 жылдан бастап банк Шығыс Германияның тұрғын үй қорына шамамен 68 миллиард еуро инвестициялады. Бұл меншік иелеріне (тұрғын үй серіктестіктері, тұрғын үй кооперативтері, тұрғындар бірлестіктері) негізінен панельдік үйлерден тұратын тұрғын үй қорының 65% -дан астамын жаңартуға мүмкіндік берді.
«Біз сапасыз тұрғын үй қорында өмір сүруге бай емеспіз»
Біріккен Германияда социалистік панельдік тұрғын үй қоры «аяқталмаған» болып саналды. Ең алдымен, оның қасбетінде оқшаулау қабаты болмағандықтан. Жауын-шашынның сыртқы қабырғаларына үнемі әсер етуінен тірек құрылымдардың техникалық жағдайы нашарлады. Бұл тез және ауқымды қайта құрудың негіздемесі болды.
BEEN жобасына сәйкес панельдік ғимараттар бастапқы жылу энергиясын 40-50% төмендетуі мүмкін (BEEN, 2007). Берлинде панельдік қорды қайта құру кезінде бір шаршыға 60 кВт / сағ алғашқы энергия индикаторына қол жеткізуге болады. м тұрғын үй алаңы жылына, бұл Берлин бойынша орташа көрсеткіштен екі есеге төмен (жылына 148 кВт.с. шаршы метрге).
Германия Шығыс Еуропа елдері арасында тұрғын үйді жаңарту ауқымында көшбасшы болды, өйткені ол тұрғын үй мен коммуналдық қызметтердің тұрғындардың кірісіне ең жақсы қатынаста болды. Шығыс Еуропаға арналған IWO тұрғын үй бастамасына сәйкес, сериялық дамудағы тұрғын үйлерді жөндеу деңгейі бүгінде 85% жетеді (IWO, 2018).
Берлиндегі ғимараттарды жөндеу
Берлиннің шетіндегі аудандар Шығыс Германияда бірінші рет ауқымды жөндеуден өткен аумақтар болды. Бастама қала билігінен шықты: 1992 жылы Берлин Сенатының бұйрығымен «Панельдік ғимараттар энциклопедиясы» жасалды. Онда ГДР-дағы өндірістік үйлердің барлық серияларын олардың құнын есептей отырып жаңарту бойынша мүмкін болатын шаралар тізімі келтірілген. Теориялық ұсыныстар Берлинде бірнеше пилоттық жобаларды жүзеге асыру арқылы тәжірибеде сыналды. Осы жұмыс негізінде ғимарат иелері мен банк өкілдері модернизациялау шығындарын оңай бағалай алды.
1993 жылы Берлин Сенаты ғимараттарды жаңартуды және жаңартуды қолдау бағдарламасын бастады. Осы бағдарламаға сәйкес иелерінде қайта құруға қажетті меншікті қаражаттың 15% болуы керек еді. Содан кейін олар KfW банктен несие алуға өтініш бере алады. Берлин Сенаты да қосымша қолдау көрсетті. Шығыс Берлиндегі панельдік ғимараттарды (270 000 пәтер) жаңартуды 10 жыл ішінде аяқтау жоспарланған болатын (Divigneau, 2010). Бір пәтерге салынған инвестицияның орташа мөлшері 20000 € құрады (БЕНН, 2007, 85-бет).
Қаржылық қолдау алу үшін меншік маңызды болмады. Әрине, ұйымдастырушылық тұрғыдан алғанда, ірі тұрғын үй серіктестіктері мен кооперативтеріне модернизацияны жүргізу оңайырақ болар еді. Сондай-ақ, пәтерлер жеке меншікке тиесілі ғимараттар бұл бағдарламаларға тең шарттарда қатыса алады.
Германияда жаппай қалпына келтіру шаралары жеке ғимараттар үшін емес, тұтас тоқсан ішінде жүргізілді. Ірі иелер әр тоқсанға инвестициялардың қажеттілігін есептеп, қайта құрудың кестелік жоспарларын жасады. Хеллерсдорф ауданындағы тұрғын үй қорының жай-күйі, Берлин 1989 ж. Және 1990 жж. Ортасында модернизацияның бірінші толқынынан кейін. Бұл Берлин үкіметіне қолдау бағдарламасына аймақтық бюджет шығындарын жоспарлауға мүмкіндік берді (Divigneau, 2010).
Жаңарту шараларының экономикалық тиімділігі және энергия тиімділігі шараларын орынды қолдану жаппай қалпына келтіру бағдарламасын әзірлеудің негізгі критерийлері болды.
Көптеген жерлерде жөндеу жұмыстары тұрғындарды қоныс аударусыз жүргізілді. Осыған байланысты құрылысты ұйымдастыруға ерекше талаптар туындады. Негізгі талап - тұрғындардың шағымдары аз болатын жұмыстарды жүргізу. Ол үшін құрылыс алаңында нақты уақыт режимінде барлық сұрақтарға жауап бере алатын арнайы кеңесші жұмыс істеді. Жұмыстарды жүргізу үшін тұрғын үй компаниялары бірден бірнеше фирмаларды тартты. Барлық келісімшарттарда мынадай шарт болды: егер фирмалардың біреуі өз міндеттемелерін орындамаса, екіншісі қосымша жұмыс көлемін алып, оларды орындайды. Сондықтан олар жалға алушыларға барлық жұмыстардың уақытында аяқталуына кепілдік берді. Сонымен қатар, жұмыстың сапасын бақылау басым болды - меншік иесінің өкілдері барлық жасырын жұмыстарды күнделікті құжаттады.
Жылу, дренаж және желдету жүйелерін жаңарту пәтерлердің ішіндегі қосымша жұмыстарды, содан кейін жуынатын бөлмелер мен асүйлерді жөндеуді білдіреді. Бұл жұмыстар да қоныс аударусыз жүргізілді. Бір пәтердің ішіндегі жұмыс дайын құрылымдарды қолданудың арқасында 5 күнге созылды. Әртүрлі қабаттардағы жұмыстар тіреуіштермен синхрондалды, бұл тұрғындарға баспалдақтағы көршілерінің жуынатын бөлмесі мен ас үйін пайдалануға мүмкіндік берді.
Жөндеудің ауқымды шаралары тұрғын үй қорын заманауи техникалық талаптарға сәйкестендіруге және коммуналдық қызметтердің құнын екі еседен астамға төмендетуге мүмкіндік берді. Қазіргі уақытта ғимараттарды жөндеу мұндай көлемде жүргізілмеген. Иелері ұзақ мерзімді 30 жылдық жаңғырту бағдарламалары негізінде жұмыс істейді және әр оқиғаның экономикалық тиімділігі мұқият есептеледі.
Қайта жабдықтауда ғимараттардың қандай түрлері тиімді?
Германияның оңалту тәжірибесі көрсеткендей, қаржылық тұрғыдан алғанда, лифтілерді салудың қажеті жоқ болған жағдайда, бес қабатты ғимараттарды қайта құру тиімді. Лифттердің қозғалысы шектеулі адамдар үшін қажет болғандықтан, оларды салуға қаржылай қолдауды арнайы бағдарламалар қаражаты есебінен алуға болады. 10 қабатты ғимараттарды қайта жөндеу әлдеқайда қиын, себебі бұл қымбат және техникалық жағынан қиын. Алайда Германияның көп қабатты үйлерді энергетикалық модернизациялау тәжірибесі бар. Көбінесе мұндай жобаларда тұрғындарға тиімді және экономикалық тиімді жұмыс түрлерінің кейбір түрлері ғана орындалады.
Ғимараттардың көпшілігі қолданыстағы пәтерлердің орналасуы мен қабаттар санын сақтай отырып жаңартылды. Пәтер жоспарлары өзгертілген, жоғарғы қабаттарды бөлшектейтін жеке жобалар меншік иелері есебінен немесе «Қаланы қайта құру Шығыс» бағдарламасы есебінен жүзеге асырылды. Бірақ бұл жекелеген жағдайлар болды. Пилоттық жобалар ғимаратты толығымен бұзып, жаңа, қазіргі заманғы стандарттарға сай кішірек және оңай салу керектігін көрсетті.
Қабатының қондырғысы бар жобалар қарапайым модернизацияға қарағанда қиынырақ, өйткені ғимараттағы құрылымдарды нығайту және инженерлік инфрақұрылымды жаңарту қажет. Олар тұрғын үйге деген сұраныс жоғары аудандарда жүзеге асырылады, ал қалалардың шетіндегі аудандар көбінесе ондай болмайды. Алайда, ғимараттың жоғарғы қабаттарын лифтке қол жетімділікті ең аз шығындармен қамтамасыз ету қажет болған кезде қондырма және қосымша бөлімдері бар шешімдер қызықты болуы мүмкін. Алдымен, лифт шахтасы ғимараттың бекітілген бөлігіне салынады. Содан кейін ғимараттың өзі салынады және жоғарғы қабаттардағы пәтерлерге ғимараттардың ескі және жаңа бөліктері арасындағы дәліздер арқылы қол жеткізіледі.
Бүгінгі таңда тұрғын үйді жаңғырту саласында не болып жатыр
ХХІ ғасырдың басында Германия «жасыл» экономиканы белсенді дамыта бастады. Тұрғын үй секторындағы энергия тиімділігі үлкен маңызға ие. 2002 жылдан бастап «ЭнЕВ Энергия үнемдеу туралы ереже» заңнамалық деңгейде әрекет етеді. Осы ереженің 9-тармағына сәйкес, меншік иелері ғимаратты қайта құру кезінде жылу жүйелерін жаңарту бойынша іс-шараларды жүзеге асыруға міндетті (энергияны тұтынуды пәтер алаңының бір шаршы метріне 100 квт / сағ бастапқы энергияны жылына кеміту)) (БЕНН, 2007).
«Энергияны бастапқы тұтыну» параметрінен басқа, «Энергия үнемдеу туралы ережеде» «жылу шығынын беру коэффициенті» маңызды рөл атқарады. Ол бүкіл ғимарат конверті бойынша орташа жылу шығынын көрсетеді. Заңда осы параметрлер үшін максималды рұқсат етілген мәндер белгіленеді. Дегенмен, KfW энергия тиімділігінің жоғарырақ қарқынын ынталандыру үшін бірнеше қолдау нұсқаларын әзірледі (тұтыну коэффициенті жылына 100 кв, 85, 70, 55 кВт.с-тан төмен пәтерлердің квадрат метріне шаққандағы бастапқы энергия). Энергия тиімділігі индикаторы неғұрлым жақсы болса, несиені өтеуге болатын субсидияның мөлшері соғұрлым көп болады (IWO, 2018).
Басқа елдерде не болады?
Тұрғын үйдегі энергия тиімділігін арттыру мақсаты Еуропалық Одақ саясатында маңызды рөл атқарады. 2005 жылдан 2007 жылға дейін «Тұрғын үй қорындағы Балтық энергия үнемдеу желісі» (BENN) аймақаралық жобасы жүзеге асырылды. Оның мақсаты Балтық өңірі елдерінде (Литва, Латвия, Эстония және Польша) энергияны үнемдейтін қайта құру стратегиялары мен құралдарын әзірлеу болды. Сонымен, Эстония мен Литвада жеке меншік иелерінің үлесі өте жоғары (96% және 97%). Кеңес Одағы ыдырағаннан кейін тұрғын үйді жекешелендіру іс жүзінде тегін болды (бағаны жекешелендіру куәліктерімен / ваучерлерімен төлеуге болады). Мұның бәрі Ресейдегі жағдайға өте ұқсас (BEEN, 2007).
Жоба осы Германияда ғимараттарды жаппай қалпына келтіру тәжірибесін қайталауға бола ма деген сұраққа жауап іздеді. Сарапшылар заңнаманы талдап, Балтық елдері, Польша мен Германиядағы экономикадағы және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтағы жағдайды салыстырды. Олар сондай-ақ қайта құру шығындарын бағалап, меншік иелерінің оны төлеуге қаржылық мүмкіндіктерін есептеді. Балтық жағалауы елдеріндегі несиелердің қымбаттығына және халықтың төмен табыстарына байланысты 2007 жылға қарай (BEEN жобасының басталу жылы) ауқымды оңалту бағдарламаларын жүзеге асыру әлі мүмкін болмады. Тек ауқатты иелері ғана үйін жаңарта алады. Бірақ тегін жекешелендіруден кейін үй тұрғындарының құрамы, әдетте, аралас болды.
Жоба нәтижесінде жаппай қайта құруды мемлекеттік банктердегі төмен пайыздық мөлшерлемелер есебінен берілетін ұзақ мерзімді арзан несиелер есебінен қаржыландыруға болады деген ұсыныс жасалды. Пайызды бюджеттік субсидиялау арқылы одан әрі төмендетуге болады. Пәтер несиені қайтаруға кепілдік береді - әйтпесе банк оны алады. Алайда, аз қамтылған отбасыларды қолдау құралдарын жасау өте қажет. Кешенді қайта құруды жүзеге асыру қажеттілігі маңызды шарт болып табылады. Қадамдық әрекеттер немесе олардың стихиялық үйлесімдері қолдаудың тақырыбы болмауы керек.
Қаржыландырудың баламалы тетігі - «келісімшарт». Бұл жағдайда инвестор (мысалы, құрылыс компаниясы) үй иелеріне көзделген энергия үнемдеу шараларының барлық пакетін өз қаражаттары есебінен жүзеге асыруды ұсынады. Бұл жағдайда меншік иелері қауымдастығы несиені қайтару кепілдігін қамтамасыз ете отырып, қаржыландыру табу туралы алаңдамаудың қажеті жоқ. Инвестор тек пәтер иелері атқарған жұмысы үшін ай сайын белгілі бір мөлшерде төлеуге міндеттеме алатын келісімге қол қоюды талап етеді (мысалы, пәтер үшін 20 жыл ішінде айына 15 евро).
Томас Яницкидің айтуынша, Берлиндегі Шығыс Еуропадағы тұрғын үй бастамасының қамқоршылар кеңесінің мүшесі: оны кейінгі басқару механизмдері ». Қазіргі кездегі басты проблема - өз үйлеріне энергияны үнемдейтін жаңартулар төлеуге мүмкіндігі бар үй иелері кепілдік берілмеген үй иелерінің келісіміне тәуелді, олар жөндеу жұмыстарына кеткен шығындарды қаласа да төлей алмайды (Яницки, 2011).
Эстония
Эстонияда ғимараттардың 96% жеке меншікте. Тұрғындардың шамамен 60% -ы 1961-1990 жылдар аралығында салынған көпқабатты үйлерде тұрады.
Эстонияда ғимараттарды жаңарту процесі 2000 жылдары басталды. Қаржы институттары несие беруге қызығушылық танытты, ал үй иелерінің ең белсенді және төлем қабілетті бірлестіктері оны ала алды. 2001 жылы құрылған KredEx қаржы агенттігі меншік иелері қауымдастықтарына жеке банктерден несие алуға кепілдік берді (Leetmaa, 2018).
2009 жылы Еуропалық аймақтық даму қорымен бірлесіп KredEx револьверлік қоры құрылды, ол энергияны үнемдейтін ғимараттарды қайта жабдықтауға жәрдемдеседі. Осы қордың құрылуының арқасында Эстонияда несиелер, несиелік кепілдіктер мен гранттарды біріктіруге негізделген неғұрлым адекватты қолдау жүйесі пайда болды. Қайта салудан кейін энергияны тұтыну 20-30% төмендеген кез-келген үй қаржыландыруға өтініш бере алады. KredEx орташа сыйақы мөлшерлемесі бар 20 жылдық несиелер ұсынады. Меншік иелері қаражаттың 15% қамтамасыз етуі керек (бұл олардың жеке қаражаты немесе басқа банктердің несиелері болуы мүмкін).
Меншік иелері қауымдастығы белгілі бір энергия тиімділігі стандарттарына қол жеткізуге және арнайы технологиялық шешімдерді қолдануға байланысты (мысалы, жылуды қалпына келтіру) KredEx-тен модернизациялау жұмыстарының құнынан 15-35% мөлшерінде грант алуға өтініш бере алады. жүйесі). 2010-2014 жылдар аралығында KredEx қолдауымен 663 ғимарат (1,9 млн. Шаршы метр) жаңартылды (Курницки, 2018). 2015 жылдан бастап ғимараттарды желдетуге қойылатын талаптар грант алу үшін түзетілді. 2015 жылдан 2019 жылға дейін тағы 400 ғимараттың жөндеу жобалары қаржыландырылды.
Кейінгі сериядағы үйлерде қосымша оқшаулауды қажет етпейтін жоғары сапалы үш қабатты панельдер қолданылған. Сондықтан кешенді жаңарту іс-шаралары ақшаны таза эстетикалық шешімге жұмсамау үшін қасбеттің көрнекі түрленуін қамтымады.
Литва
Литвада ғимараттардың 97% жеке меншікте.
Литвадағы көпқабатты үйлерді жаңғырту бағдарламасы 2005 жылдан бері жұмыс істейді. Бұл ғимараттың энергетикалық қалпына келтірілуін төмен пайыздық несие арқылы қаржыландыруды көздейді (несие 20 жылға, алғашқы 5 жылға 3% -бен бекітілген). Несиені өтеу бойынша төлемдер модернизациядан кейінгі коммуналдық төлемдердің төмендеуіне тең (бірінші кезекте жылу үшін). Осылайша, бағдарлама тұрғындардың қосымша қаржылық ауыртпалығын болдырмауға тырысады.
Бағдарлама сонымен қатар жобаны басқару, жобалық құжаттаманы әзірлеу және құрылыс жұмыстарының сапасын бақылау шығындарын жабуға арналған бірқатар бюджеттік субсидияларды қарастырады. 2012 жылдан бастап ғимарат құрылысына инвестицияларды гранттық қолдау жүйесі жұмыс істейді (барлығына шығындардың 30%, аз қамтылған отбасыларға 100%). Оны ғимараттың күрделі жөндеуін жоспарлап отырған меншік иелері бірлестіктері қолдана алады.
2013 жылдан бастап бағдарламада муниципалитеттердің белсенді қатысуын көздейтін екінші модель пайда болды. Қала жоба әкімшісін тағайындайды, сонымен қатар үй иелері үшін инвестициялық жоба дайындайды. Ғимаратты модернизациялау жоспарын меншік иелері келіскеннен кейін әкімші қарыз қаражатын алады, конкурстық процедураларды ұйымдастырады, барлық іс-шаралардың орындалуына және қаржылық басқаруға жауап береді. Бағдарламадағы жобалардың 80% -н муниципалитет тағайындаған әкімшілер басқарады (Smaidžiūnas, 2018). Егер табысы төмен иелер модернизацияға келіспесе, олар коммуналдық ресурстарға ақы төлеуге субсидиядан айырылады.
Енгізілген өзгерістер бағдарламаның тартымдылығын арттырды - 2019 жылдың аяғында 2176 нысан қайта жаңартылды; тағы 421 үй модернизациялануда.
Бағдарламаны тұрғын үй энергиясын үнемдеу агенттігі (BETA) басқарады. Олардың міндеттеріне бағдарламаға қатысатын ғимараттарды жаңарту жобаларын бекіту, сондай-ақ барлық кезеңдерде іске асыру процесін бақылау кіреді. 2015 жылдан бастап BETA Шығыс Еуропалық тұрғын үй бастамасының (IWO) қолдауымен тұрғын аудандар мен аудандарды кешенді жаңартудың моделін табуға бағытталған «Литвадағы қалалық аумақтарды энергиямен жаңарту» жобасын жүзеге асырады. Сондай-ақ олар коммуналдық қызметкерлерге тұрғын аудандарды интеграцияланған энергия тиімді модернизациялау саласында оқыту бағдарламасын іске асыруда.
Латвия
Латвияда жеке меншіктің үлесі 85% құрайды. 1941-1992 жылдар аралығында салынған ғимараттардың 95% -ға жуығы энергияны үнемдеудің төмендігіне және алдыңғы кезеңдерде қажетті техникалық қызмет көрсету шараларының болмауына байланысты күрделі жөндеуді қажет етеді (Джорлинг, 2018, 1-бет).
2009 жылы Латвия үкіметі Еуропалық аймақтық даму қорымен бірге көп пәтерлі тұрғын үйлердің жылу оқшаулауын жақсарту бағдарламасын бастады.
2015 жылдан бастап ALTUM Латвияда жұмыс істейді - Экономика министрлігі мен Қаржы министрлігінің қолдауымен құрылған мемлекеттік қаржылық даму институты. ALTUM көп пәтерлі тұрғын үйлердің энергия тиімділігін арттыру бағдарламасын іске асыруда. Иелері ALTUM-ді модернизациялау үшін техникалық құжаттамамен қамтамасыз етеді, ал ALTUM банктерге иелер қауымдастығына ұзақ мерзімді (20 жылға дейін) несие беруге кепілдік береді. 2016 жылы энергетикалық қызмет көрсету келісімшарттары негізінде энергия тиімді жаңартуды жүзеге асыратын компанияларға көмек ретінде Латвияның Балтық энергия үнемдеу жүйесі (LABEEF) құрылды (Джорлинг, 2018).
2018 жылғы жағдай бойынша ғимараттарды модернизациялаудың 740 жобасы аяқталды (барлығы Латвияда - 53 мың көпқабатты тұрғын үй) (Блумберга, 2018).
Балтық елдерінің тәжірибесіндегі негізгі шешімдер
Балтық елдерінің нәтижелері көрсеткендей, барлық пәтерлер жеке меншікте болатын қорды жаңарту мүмкін. Алайда, бұл үшін меншік иелері тиімді әрекет ете алатын жағдайлар қажет. Ғимараттарды жаңартуды қолдайтын жұмыс жүйесін қысқа мерзімде қалыптастыру мүмкін емес. Меншік иелері қауымдастықтарының бағдарламаға қалай әсер ететінін бақылау керек, қаржыландыру тетіктерін жетілдіру керек. Бұл соңғы жиырма жыл ішінде Балтық жағалауы елдерінде болып жатқан процесс.
Осы елдердің тәжірибесі көрсеткендей, энергетиканы жаңғырту бағдарламасы мемлекетке экономикалық тұрғыдан тиімді, өйткені жаңа компаниялар пайда болады, жұмыс орындары және бюджетке салық төлемдері көбейеді.
Балтық жағалауы елдеріндегі оңалту перспективалары туралы зерттеулердің есептерінде көрсетілген проблемалардың бірі - Шығыс Германияға қарағанда тұрғын үйлердің аздығы және тұрғындардың аздығы. Бұл тұрақты және тәуелсіз қаржы институттарын құруға және жоғары модернизация қарқынына қол жеткізуге кедергі келтіреді. Германияда бастапқыда модернизация бағдарламасына қомақты қаражат салуға болатын еді, өйткені жобаларды жүзеге асырғысы келетіндер көп болды. Келесі жобалар несиелік төлем ретінде алынған қаражат есебінен қаржыландырылды (Джорлинг, 2018). Осыған байланысты Ресей жаппай қайта құрудың болашағы зор.
ЕО елдері үшін ғимараттарды модернизациялауға түрткі экономиканың энергия тиімділігін арттыру, энергия экспорты мен қоршаған ортаға тәуелділікті азайту болып табылады. Ресейде бұл мәселелер күн тәртібінде жоқ. Бірақ кеңестік кезеңдегі тұрғын үйлердің сапасы үнемі нашарлайды. Уфа қаласындағы тұрғын үй қорына жүргізілген сауалнамаға сәйкес, панельдік ғимараттардың 60-70% -ы үшін апатсыз жұмыс істеу мерзімі небары 15 жылды құрайды (Самофеев, 2018). Бұдан кейін ғимараттардың тірек құрылымдары болып табылатын қабырға панельдерінің бір бөлігінің құлау қаупі болуы мүмкін. Оларды сақтау үшін кешенді қайта құру шараларын жүргізу қажет. Қасбеттерді жылу оқшаулау қабырға құрылымдарының жыл сайынғы мұздату және еру процесін тоқтатады, соның салдарынан олардың жағдайы нашарлайды. Ресейде бүгінде көп пәтерлі үйлерді қаржылық қолдаудың жұмыс құралдарымен қалпына келтірудің ауқымды бағдарламасы қажет.
Қайта құруды ұйымдастыруға кәсіби менеджердің қажеттілігі
IWO сарапшылары атап өткендей, постсоциалистік елдердегі жеке меншік қоғамдастықтары ғимараттарды энергиямен жабдықтау мәселесінде жиі қабілетсіз. Қайта құру - бұл меншік иелері үшін көптеген тәуекелдермен байланысты күрделі процесс. Бірінші кезеңдер қаржылық шығындарды талап етеді. Бірақ сонымен бірге, нәтижеге қол жеткізуге болатын-болмайтындығы әлі белгісіз. Кез-келген кезеңдегі қате (тұжырымдама, жобалау, құрылыс жұмыстары) оңалту мақсаттарына қол жеткізілмейтіндігіне әкелуі мүмкін.
Сондықтан ғимаратты жаңарту мәселесі тек қаржыландыру мәселесі емес. Меншік иелері қауымдастығы ұйымдастырушылық қолдауды қажет етеді.
Ғимараттың жөндеу жұмыстарын ұйымдастыру келесі кезеңдерді қамтиды (Smaidžiūnas, 2018):
• ғимаратты жөндеу тұжырымдамасын дайындау;
• меншік иелерінің жалпы жиналысын ұйымдастыру және қайта құру туралы шешім қабылдау;
• жобалық құжаттаманы әзірлеуге тендер өткізу;
• жобалық құжаттаманы дайындау процесін қолдау;
• құрылыс жұмыстарына тендер өткізу;
• жұмысты қаржыландыру (несие алу, грант алуға өтініш беру);
• құрылыс жұмыстарын бақылау және қабылдау.
Мысалы, жоғарыда сипатталғандай, Литвада сыртқы менеджерді тағайындай бастағаннан кейін бағдарламаға қатысушы үйлердің саны артты (Smaidžiūnas, 2018). Тағы бір маңызды механизм - жобаны басқару шығындарын гранттар арқылы жабу мүмкіндігі болды.
Германиядағы тұрғын аудандарға арналған жөндеу агенттіктері
Жөндеу процесі тек бір ғимаратқа ғана емес, бірнеше блокқа немесе тұтастай алғанда тұрғын алаптың аумағына қатысты болғанда күрделене түседі. Бұл жағдайда көптеген қатысушылардың мүдделерін синхрондау, сонымен қатар көптеген параллель процестерді орнату қажет.
Германияда осы мәселелерді шешуге арналған «қайта құру аумағы» құралы бар. Оның ережелері құрылыс кодексінде бекітілген. Аталған мәртебені аумаққа беру туралы шешімді қала әкімшілігі қабылдайды. Содан кейін қала тәуелсіз компанияны - «қайта құру агенттігін» жалдайды. Оның міндеттеріне ғимараттар мен алаңдарды жаңарту жоспарларын үйлестіру кіреді. Жасалған жоспар негізінде модернизация процесіне қатысатын иелер үшін жобаны келісіп, жеңілдетілген несиелер мен субсидияларды алу оңайырақ.
Жөндеу агенттіктері алаңда жұмыс істейтін құрылыс компанияларымен байланысты болмауы керек. Бұл заңнамада бекітілген маңызды шарт. Бұл жобаны жүзеге асыру кезінде тұрғындардың мүдделері құрылысшылардың мүддесінен басым болатындығына кепілдік береді.
«Тазалық агенттігі» (нем. Sanierungsträger) келесі функцияларды орындайды:
• «санитарлық аймақ» бойынша жалпы трансформациялау жоспарын жасайды (неміс: Sanierungsgebiete);
• қоғамдық талқылауды ұйымдастырады және жоспарды барлық мүдделі тараптармен келіседі;
• жеке және мемлекеттік инвестицияларды үйлестіреді;
• бюджеттен қаржыландырылатын іс-шараларды жүзеге асыруға жауап береді;
• жобаны жүзеге асыруға меншік иелерін қатыстырады;
• Меншік иелерінің қоғамдастығына қажеттілікке қарай қосымша жабдықтауды ұйымдастыруға көмектеседі (қосымша шығындар бойынша).
Қордың техникалық жаңаруымен меншіктің жаңа түрлерін енгізу
Көп пәтерлі үйлердегі жеке меншіктің кең таралуы ұзақ мерзімді перспективада тұрғын үй қорының техникалық жағдайын сақтау үшін қиындық тудырады. Келесі қадамдар қажет болғаннан кейін, 10 жылдан кейін белгілі бір кезеңде табысқа жеткен меншік қоғамдастықтары онша тиімді болмауы мүмкін. Әлеуметтік біртектілік бірлескен іс-әрекеттің тағы бір кедергісіне айналуда. Мәселе мынада: «үйлерін модернизациялауға ақы төлеуге дайын және қабілетті иелер табысы төмен иелердің келісіміне заңды тәуелді» (БЕНН, 2007). Бұл жалпы елдің экономикалық дамуына кері әсер етеді.
Сондықтан тұрғын үйді жаппай дамыту салаларына меншіктің альтернативті нысандарын қалай енгізу туралы ойлану керек: ұзақ мерзімді перспективада тиімді жұмыс істей алатын кооперативтер мен тұрғын үй серіктестіктері.
Германияда 90-шы жылдары. тұрғын үйді жаппай дамыту бағытында жаңа тұрғын үй кооперативтерін құруға ынталандыру олардың қорды жаңарту үшін қосымша қаржыландыруға сене алатындығында болды. Осындай сценарийді Ресейде де жүзеге асыруға болады.
Тұрғын үй қорының бір бөлігін тұрғын үй компанияларының меншігіне беру аумақтағы ғимараттардың техникалық жағдайы минималды рұқсат етілген мәнге жеткен уақытта болуы мүмкін, ал меншік иелері оны сақтау үшін ештеңе жасауға дайын емес. Содан кейін қорды жаңарту барысында меншіктің түрі өзгеруі мүмкін - меншік иелерінің бір бөлігі жалға алушыға айналуы мүмкін, ал техникалық жағдайын қалпына келтіру тұрғын үй компаниясының есебінен болады.
Әрине, бұл тек гипотетикалық сценарийлер. Бірақ оларды ескеру керек. Бұл тетіктерді қолдану мұқият талдауды, заңдық жағдайларды бейімдеуді қажет етеді. Сонымен қатар, тұтастай алғанда елдің тұрғын үй саясатын түзету қажет болады. Егер біз Ресей туралы айтатын болсақ, онда бірінші кезекте тегін жекешелендіруді тоқтатып, қолданыстағы тұрғын үй қорын сақтауға көп көңіл бөлу керек.
